Biaya Tersembunyi Beli Properti Sewa di Indonesia

Ilustrasi rumah sewa, dokumen tagihan, dan kalkulator – menggambarkan proses menghitung total biaya sebelum beli properti investasi.


๐Ÿ’ธ Biaya yang Harus Dipertimbangkan Sebelum Beli Properti Sewa

๐Ÿ“Œ Ringkasan

Investasi properti sewa itu kelihatannya simpel: beli rumah, cari penyewa, cuan tiap bulan. Tapi tunggu dulu, bro. Kalau lo cuma fokus di harga beli, bisa-bisa dompet lo jebluk gara-gara biaya-biaya tersembunyi yang gak lo hitung dari awal. Artikel ini bakal jadi panduan penting biar lo gak kejebak dan bisa ngitung potensi cuan secara realistis.

๐Ÿ’ฐ 1. Pendapatan Sewa: Jangan Asal Taksir!

Sebelum lo terlalu semangat karena brosur bilang “bisa disewa 5 juta per bulan”, coba lo cek lapangan. Properti itu udah pernah disewa sebelumnya? Cek berapa harga sewanya dulu.
Tapi jangan puas di situ. Bandingin juga sama properti sejenis di sekitar situ (komparasi pasar). Bisa aja dulu disewain kelewat murah atau malah overprice.

Jangan sampai lo ngitung cuan dari angka sewa yang tidak realistis. Karena begitu lo salah ngitung pemasukan, semua strategi keuangan bakal ikut kacau.

๐Ÿฆ 2. Bunga KPR: Biaya Terbesar yang Kadang Diremehkan

Lo pake KPR? Fix ini salah satu komponen terbesar dalam biaya investasi properti.
Bunga KPR properti sewa biasanya lebih tinggi dari rumah tinggal biasa.
Contoh:

  • Rumah tapak atau rumah kos kecil = bunga normal

  • Ruko, apartemen, atau properti komersial multi-unit = bunga naik, DP lebih besar

Semakin besar DP yang lo setor, semakin ringan beban bunga bulanan.
Tips: Jangan asal ambil KPR, bandingin bank, hitung total bunga selama tenor.

๐Ÿงพ 3. Pajak Properti: Naiknya Diam-Diam, Tapi Sakit

Banyak investor newbie pakai angka pajak tahun lalu sebagai acuan. Salah bro!
Fakta lapangan:

  • Setelah properti ganti pemilik, pajak hampir selalu naik.

  • Apalagi kalau sebelumnya rumah itu ditempati sendiri oleh pemilik lama.

Jadi, lebih aman anggap pajak properti bakal naik 10–20% setelah lo beli.
Masukin itu ke dalam simulasi cashflow lo dari awal.

๐Ÿš️ 4. Masa Kosong (Vacancy Rate): Properti Gak Selalu Laku

Iya sih, mimpi indahnya properti disewa terus tiap bulan.
Tapi kenyataannya? Siap-siap dengan vacancy rate rata-rata 10% setahun.

Artinya:

  • 1 bulan properti kosong tiap tahun

  • Pengeluaran jalan terus (cicilan, listrik, air), tapi gak ada pemasukan

Sedia dana cadangan untuk nutup masa kosong ini penting banget. Jangan baru nyari duit pas properti gak laku.

๐Ÿ” 5. Biaya Gonta-Ganti Penyewa (Turnover)

Tiap kali penyewa pindah, pasti ada cost:

  • Pasang iklan

  • Repainting

  • Pembersihan

  • Kadang harus perbaiki kerusakan minor

Kalau damage-nya besar, bisa jadi biaya lebih mahal dari deposit yang mereka tinggalkan.

Ini sering gak diperhitungkan di awal, padahal real dan berulang.

๐Ÿ›ก️ 6. Asuransi: Lebih Mahal dari Rumah Tinggal Biasa

Asuransi untuk properti sewa beda bro sama rumah yang lo tinggali sendiri.
Biasanya:

  • Preminya lebih mahal

  • Ada tambahan: asuransi tanggung jawab hukum (liability insurance)

Lo gak bisa pakai acuan premi rumah lo sendiri. Harus minta quotation khusus untuk properti sewa.

๐Ÿš› 7. Biaya Utilitas: Siapa Bayar Apa?

Listrik, air, sampah, internet... Semua harus jelas dari awal:

  • Apakah penyewa yang bayar langsung?

  • Atau lo yang bayarin dan udah termasuk di harga sewa?

Kalau lo yang bayarin, siap-siap atur plafon biar gak jebol karena penyewa boros.

Satu hal yang sering ke-skip: biaya sampah bulanan (TPS), IPL, atau keamanan lingkungan. Kecil, tapi akumulatif.

๐Ÿง‘‍๐Ÿ’ผ 8. Biaya Manajemen Properti

Kalau lo sibuk kerja 9 to 5 dan gak bisa turun langsung, lo butuh jasa manajemen properti.
Biasanya mereka ambil 5–10% dari pendapatan sewa bulanan. Tapi layanan mereka bisa bantu lo:

  • Ngecek latar belakang calon penyewa

  • Ngurus pembayaran

  • Urus komplain dan perbaikan

Worth it kalau lo punya lebih dari 2 properti, atau tinggal di kota yang beda sama properti lo.

๐Ÿ” Checklist Singkat: Biaya Sebelum Beli Properti Sewa

Jenis Biaya Estimasi Umum
Pajak Tahunan 1-2% dari NJOP
Bunga KPR 6–12% per tahun
Biaya Renovasi Awal 5–15 juta (tergantung kondisi)
Masa Kosong 1 bulan/tahun (rata-rata)
Turnover & Maintenance                                 2–3 juta per penyewa pindah
Manajemen Properti 5–10% dari sewa bulanan
Asuransi + Utility Bervariasi (500k–2 juta/bulan)

๐Ÿง  Kesimpulan

Investasi properti sewa bukan cuma soal “beli murah, sewa mahal”. Kunci suksesnya justru ada di perhitungan biaya yang detail.
Kalau lo bisa ngitung dengan realistis dari awal, lo gak cuma akan terhindar dari kerugian, tapi juga bisa ngatur strategi jangka panjang yang bikin dompet makin sehat tiap bulan.

๐Ÿ“ข CTA:
Masih mikir properti itu butuh miliaran? Lo bisa mulai dari yang kecil asal hitungannya cerdas.
Follow terus CuandaProperti buat panduan-panduan jitu lainnya soal dunia sewa menyewa tanah air!