Biar Gak Kena PHP Penyewa, Kontrak Itu Wajib!

Pernah gak sih kamu ngalamin (atau denger cerita) soal penyewa yang tiba-tiba kabur tanpa kabar, ninggalin rumah kayak kapal pecah, dan belum bayar sisa sewa? Atau malah kebalikannya — pemilik rumah yang tiba-tiba naikin harga sewa dua kali lipat tanpa pemberitahuan apa pun?

Kalau iya, bisa jadi salah satu penyebab utamanya: nggak ada kontrak sewa yang jelas dan tertulis.

Padahal, kontrak itu bukan sekadar formalitas atau tumpukan kertas yang dilupakan. Kontrak sewa adalah tameng pertama kamu sebagai pemilik maupun penyewa — tameng dari kesalahpahaman, konflik, sampai potensi kerugian finansial.

Di Indonesia, sayangnya, masih banyak transaksi sewa-menyewa rumah atau kos-kosan yang dilakukan cuma “secara lisan” atau “asal percaya aja”. Dan ujung-ujungnya? Ribut. Karena nggak ada yang bisa dijadikan bukti kalau ada masalah.

Nah, di artikel ini saya akan bahas tuntas:

• Apa itu kontrak sewa yang sah?

• Elemen penting apa aja yang wajib masuk ke dalamnya?

• Gimana cara bikinnya biar gak ribet tapi tetap legal?

• Dan bonusnya: template kontrak yang bisa langsung kamu pakai buat unit kamu sendiri.

Yuk kita mulai, sebelum properti kamu malah jadi sumber stres, bukan cuan.

📜 2. Apa Itu Kontrak Sewa (Dan Kenapa Harus Tertulis)?

Kontrak sewa, atau dalam bahasa hukum disebut perjanjian sewa-menyewa, adalah kesepakatan antara dua pihak: pemilik (lessor) dan penyewa (lessee), di mana pemilik menyerahkan hak pakai atas suatu barang (dalam hal ini properti) kepada penyewa dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan sejumlah uang.

📌 Pasal 1548 KUHPerdata jelas menyebut bahwa perjanjian sewa adalah "suatu persetujuan, di mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang oleh pihak itu disanggupi pembayarannya."

Tapi... pertanyaannya sekarang: kenapa harus tertulis? Kenapa gak cukup lisan aja, apalagi kalau kenal deket?

Jawabannya simpel:

Karena manusia itu bisa lupa. Tapi tulisan enggak.

Tanpa kontrak tertulis, semuanya jadi abu-abu. Siapa yang harus bayar air? Kapan sewa mulai? Apa aja yang boleh dilakukan di rumah? Boleh bawa hewan peliharaan? Gak ada yang pasti kalau semuanya cuma asal ngomong.

📌 Masalah-masalah yang sering timbul kalau gak ada kontrak tertulis:

• Penyewa kabur seenaknya, gak bisa ditagih.

• Pemilik rumah tiba-tiba ngusir sebelum waktunya.

• Perbaikan rusak tanggung-tanggung: “Lho, itu bukan kewajiban saya!”

• Tidak ada kepastian hukum kalau kasus dibawa ke ranah legal.

Dan jangan salah, kontrak yang ditulis tangan dan bermaterai pun sah secara hukum, selama ditandatangani kedua belah pihak dan memuat unsur-unsur perjanjian. Notaris hanya dibutuhkan kalau transaksi bernilai besar atau melibatkan jangka panjang dan pihak ketiga.

Jadi, meskipun properti kamu cuma rumah kontrakan 2 pintu di pinggir kota, kontrak tetap wajib. Lebih baik repot di awal daripada repot (dan rugi) belakangan.

🧠 3. Komponen Wajib dalam Kontrak Sewa

Setelah paham kenapa kontrak sewa wajib tertulis, sekarang waktunya kita bedah: apa aja sih isi kontrak yang nggak boleh dilewatkan? Karena percaya deh, kontrak yang asal jadi bisa bikin masalah tetap muncul, meskipun udah ditandatangani.

Kontrak sewa properti yang ideal itu kayak rumah yang kokoh: fondasinya kuat, strukturnya jelas, dan ada atap hukumnya. Makanya, ini dia komponen wajib yang harus kamu masukin ke dalamnya:

🪪 1. Identitas Lengkap Kedua Pihak

Nama, alamat, dan nomor identitas (KTP/SIM/paspor) pemilik properti dan penyewa.
📌 Contoh:

“Nama: Budi Santosa, NIK: 3273xxxxxxx, Alamat: Jl. Melati No. 3, Bandung”

“Nama: Dinda Ayu, NIK: 3202xxxxxxx, Alamat: Jl. Cempaka No. 5, Jakarta Selatan”

📍 2. Objek Sewa (Properti yang Disewakan)

• Alamat lengkap unit

• Jenis properti: rumah, apartemen, ruko, kos-kosan

• Kondisi dan fasilitas yang ada saat serah terima (AC, TV, lemari, dsb.)
  Bonus: lampirkan foto kondisi saat serah terima sebagai bukti.

📆 3. Jangka Waktu Sewa

• Tanggal mulai dan berakhirnya masa sewa

• Opsi perpanjangan (jika ada)

• Apakah otomatis diperpanjang atau harus diperbarui?

📝 Tips: Jangan pakai kalimat ambigu kayak "sampai penyewa keluar". Tuliskan tanggal pasti.

💰 4. Biaya Sewa dan Cara Pembayaran

• Jumlah uang sewa per bulan/tahun

• Metode pembayaran (transfer, cash, QRIS, dll)

• Deadline pembayaran tiap bulan

• Ketentuan denda keterlambatan

• Uang jaminan (deposit), kalau ada

⚖️ 5. Hak dan Kewajiban Masing-Masing

📌 Contoh hak penyewa:

• Menggunakan properti sesuai fungsinya

• Privasi selama masa sewa

📌 Contoh kewajiban penyewa:

• Menjaga kebersihan

• Tidak merusak properti

• Membayar sewa tepat waktu

📌 Contoh kewajiban pemilik:

• Menyediakan unit dalam kondisi layak

• Tidak mengganggu penyewa

• Memberi pemberitahuan bila ingin inspeksi

🚫 6. Larangan dan Batasan

• Gak boleh menyewakan ulang ke pihak ketiga

• Gak boleh renovasi besar tanpa izin

• Gak boleh bawa hewan (kalau nggak diizinkan)

📤 7. Ketentuan Pembatalan / Pemutusan Sewa

• Dalam kondisi apa sewa bisa dihentikan lebih awal?

• Prosedur pengembalian deposit

• Waktu pemberitahuan minimal sebelum cabut

🧾 8. Tanda Tangan & Materai

• Tanda tangan kedua pihak + saksi (jika ada)

• Materai tempel Rp10.000 (minimal biar sah)

✍️ Jangan lupa: buat dua rangkap dan masing-masing pihak pegang satu.

Semua poin di atas bikin kontrak kamu bukan cuma sah, tapi juga rapi dan tahan banting kalau terjadi perselisihan. Nggak perlu notaris mahal-mahal, cukup detail, logis, dan ada materai aja udah cukup buat perlindungan hukum.

Siap bro! Lanjut ke bagian yang paling ditunggu-tunggu sama para pemilik properti yang mau hemat tapi tetap legal: Tips Bikin Kontrak Sewa Sendiri! 🛠️📄

🛠️ 4. Tips Praktis Bikin Kontrak Sewa Sendiri

(Tanpa Harus Bayar Notaris Mahal, Tapi Tetap Sah Secara Hukum)

Jadi setelah tahu apa aja isi kontrak sewa yang wajib ada, sekarang pertanyaannya:

“Gimana cara bikinnya, bro? Harus ke notaris? Pake template di Google? Atau nulis sendiri aja?”

Jawabannya: Bisa banget bikin sendiri, asal kamu tau struktur dan gaya penulisannya. Dan kalau kamu udah baca bagian sebelumnya, kamu tinggal copy-paste struktur itu buat bikin dokumenmu sendiri.

Nah ini dia beberapa tips praktis supaya kontrak kamu tetap sah, aman, dan gak bikin pening:

📄 1. Gunakan Format Standar (Tapi Jangan Asal Copas)

Template dari internet memang bisa bantu, tapi seringkali:

• Terlalu umum

• Banyak istilah hukum yang gak relevan

• Atau malah format luar negeri yang gak cocok sama hukum Indonesia

✅ Solusi: Ambil struktur dasar → ubah sesuai kebutuhan → pakai bahasa yang jelas, padat, dan gak multitafsir. Lebih baik pakai bahasa Indonesia yang sederhana daripada bahasa hukum yang malah bikin bingung.

💬 2. Gunakan Bahasa yang Jelas, Bukan Bikin Pusing

Hindari kalimat berbunga-bunga atau paragraf panjang yang isinya muter-muter.
Misalnya:

🚫 Salah:

“Bilamana terjadi keterlambatan yang tidak disengaja namun berulang dalam jangka waktu tertentu…”

✅ Lebih baik:

“Jika penyewa terlambat membayar lebih dari 3 kali dalam 1 tahun, maka pemilik berhak memutus kontrak.”

🧾 3. Wajib Pakai Materai!

Jangan pelit materai coy. Karena menurut UU Bea Meterai No. 10 Tahun 2020, dokumen perjanjian yang bernilai di atas Rp5 juta harus dibubuhi meterai agar punya kekuatan hukum.

💡 Tips:

• Pakai materai Rp10.000

• Tempel di bagian tanda tangan

• Tanda tangan harus kena materai-nya

💻 4. Buat dalam Bentuk Digital dan Cetak

• Ketik di Word atau Google Docs biar bisa diedit sewaktu-waktu

• Simpan dalam bentuk PDF

• Print dan simpan versi fisik (bermaterai & tanda tangan basah)

🧠 Plus: kirim satu kopi ke penyewa via email/WhatsApp, biar mereka juga simpan digitalnya.

📸 5. Lampirkan Foto atau Inventaris Barang (Opsional tapi Sangat Disarankan)

Kalau properti kamu fully furnished, wajib banget ada daftar isi rumah & fotonya.
Kenapa? Buat mencegah:

• Barang hilang tapi gak bisa dibuktikan

• Penyewa ngaku rusak bukan karena dia

📷 Ambil foto ruangan, elektronik, kondisi dinding, lantai, kamar mandi, dll.

👥 6. Ajak Saksi (Kalau Bisa)

Saksi bisa dari:

• Tetangga

• Ketua RT/RW

• Teman dekat yang bisa dipercaya

Nggak wajib sih, tapi kalau ada saksi, posisi kamu makin kuat kalau nanti terjadi masalah hukum.

Dengan mengikuti tips ini, kamu udah satu langkah lebih maju dibanding ribuan pemilik properti lain yang masih “asal percaya” atau “cuma modal obrolan WA”.

“Gue harus ke notaris gak sih? Atau cukup bikin kontrak sendiri aja udah aman?”

⚖️ 5. Legalitas Kontrak: Perlu Notaris Gak Sih?

Setelah kamu bikin kontrak sewa dengan struktur yang rapi dan isi yang jelas (seperti di poin sebelumnya), pasti muncul pertanyaan klasik:

"Apakah kontrak ini sah kalau gak dilegalisir notaris?"

Jawaban singkatnya:

✅ SAH!
Selama kontrak tersebut memenuhi syarat perjanjian sah menurut hukum Indonesia (Pasal 1320 KUHPerdata), kamu gak harus ke notaris.

📌 4 Syarat Sah Kontrak Sewa (Biar Gak Kena Mental di Pengadilan)

1. Kesepakatan kedua belah pihak (tanda tangan = setuju)

2. Kecakapan hukum (dewasa dan sehat jiwa raga)

3. Objek yang jelas (unit rumah yang disewakan)

4. Tujuan hukum yang tidak bertentangan dengan aturan (misalnya gak disewakan buat bisnis ilegal)

Kalau empat hal itu ada, plus ditandatangani di atas materai Rp10.000, kontrak kamu udah sah secara hukum, meskipun gak lewat notaris. 💼

😬 Jadi, Kapan Harus ke Notaris?

Kamu boleh (dan sebaiknya) ke notaris kalau:

• Nilai sewanya besar (misal kontrak ruko Rp200 juta per tahun)

• Durasi sewanya lama (di atas 2 tahun)

• Ada risiko sengketa atau hubungan kurang jelas dengan penyewa

• Properti sedang dalam sengketa warisan/ada pihak ketiga yang terlibat

• Unit disewakan ke badan usaha (perusahaan)

Dengan notaris, kamu dapet:

• Akta otentik yang punya kekuatan hukum lebih kuat

• Bukti formal kalau perkara sampai dibawa ke pengadilan

• Bisa dimasukkan ke PPAT dan catatan hukum lainnya

✍️ Tapi Kalau Properti Kamu Sewa Harian/Bulanan?

Gak perlu notaris.
Cukup kontrak sederhana yang ditandatangani kedua pihak dan bermaterai.

Contoh kasus:

Kamu nyewain rumah kontrakan Rp1,5 juta/bulan ke mahasiswa. Cukup pake kontrak 1 halaman + materai, dan udah cukup kuat untuk perlindungan hukum dasar.

🚨 Bonus Tips Legal:

• Jangan edit kontrak setelah ditandatangani. Kalau mau revisi, buat addendum (lampiran tambahan).

• Simpan file digital dan cetak. Dua-duanya penting.

• Kalau bisa, kasih juga copy ke RT/RW atau kelurahan (opsional tapi cakep buat jaga-jaga).

Dengan kata lain:

Notaris itu kayak asuransi tambahan — bagus kalau ada, tapi bukan wajib.

Asal kontrakmu lengkap dan bermaterai, kamu udah cukup siap menghadapi drama properti yang (semoga) gak datang 😎

🧷 6. Kesalahan Umum yang Sering Terjadi

(Dan Bisa Bikin Kamu Nyesel Seumur Hidup... atau Seenggaknya Seumur Kontrak)

Oke, kamu udah niat baik bikin kontrak, udah pakai template, udah ada materai… tapi ternyata masih aja zonk gara-gara beberapa kesalahan klasik yang sering luput dari perhatian.

Meskipun kontrakmu sah secara hukum (seperti yang udah kita bahas di bagian sebelumnya), kalau isinya lemah atau ambigu, ya tetap aja kamu bakal susah menuntut hakmu. So, yuk kita bongkar satu-satu jebakan batman-nya:

⏳ 1. Nggak Cantumkan Tanggal Mulai dan Berakhir

Ini fatal banget, bro.
Tanpa tanggal jelas, kapan sewa dimulai dan berakhir, kamu dan penyewa bisa adu argumen di kemudian hari.

“Loh bukannya sewa saya udah selesai bulan lalu?”

“Lah kata kamu 1 tahun, ini baru 10 bulan…”

💡 Solusi: Tulis dengan format lengkap: “Kontrak berlaku mulai tanggal 1 Juni 2025 sampai dengan 31 Mei 2026.”

🔁 2. Gak Ada Ketentuan Perpanjangan

Banyak kontrak yang ngambang di akhir masa sewa. Akibatnya?
Begitu udah selesai, penyewa masih tinggal dan kamu bingung harus ngapain.

“Ini dia masih mau lanjut atau enggak sih?”

💡 Solusi: Cantumkan opsi perpanjangan & prosesnya:

“Perpanjangan kontrak wajib diinformasikan maksimal 30 hari sebelum masa sewa berakhir.”

🔧 3. Gak Jelas Siapa Tanggung Jawab Biaya Perbaikan

Kalau AC rusak, siapa yang bayar?
Kalau atap bocor, itu tanggung jawab siapa?

Tanpa ketentuan jelas, kamu bisa dipaksa bayar hal yang sebenarnya bukan tanggung jawabmu… atau sebaliknya, penyewa kabur karena merasa diminta ganti rugi yang bukan-bukan.

💡 Solusi: Tambahkan pasal seperti:

“Kerusakan akibat penggunaan normal menjadi tanggung jawab pemilik. Kerusakan akibat kelalaian penyewa menjadi tanggung jawab penyewa.”

🧾 4. Lupa Minta Uang Jaminan (Deposit)

Ini sering banget dilewatkan, padahal deposit adalah perlindungan terakhir kalau penyewa ninggalin properti dalam kondisi rusak parah atau nunggak sewa.

💡 Solusi:
Sertakan pasal:

“Penyewa wajib membayar uang jaminan sebesar Rp1.500.000 yang akan dikembalikan maksimal 7 hari setelah masa sewa berakhir, dengan catatan properti dalam kondisi baik.”

📸 5. Tidak Ada Dokumentasi Kondisi Properti Saat Serah Terima

Tanpa bukti foto/video, kamu gak punya dasar kuat kalau terjadi kerusakan.
Penyewa bisa ngeles: “Udah dari sananya rusak kok, bukan saya.”

💡 Solusi:
Lampirkan foto properti di awal masa sewa (print atau lampiran PDF) dan simpan juga versi digitalnya.

👻 6. Gak Ada Data Penyewa yang Jelas

Cuma nama aja? Gak cukup.
Kamu butuh KTP, nomor HP aktif, bahkan media sosial aktif buat antisipasi kalau sewaktu-waktu mereka “menghilang”.

💡 Solusi:
Fotokopi KTP, sertakan nomor darurat, dan minta sosial media aktif untuk verifikasi tambahan.

📝 7. Kontrak Gak Ditandatangani atau Gak Bermaterai

Yaa... ini sih namanya udah usaha tapi gak finish strong.
Tanpa tanda tangan dan materai, kontrak kamu lemah banget secara hukum.

Jangan biarkan kontrakmu jadi “dokumen lucu-lucuan.”
Kontrak itu alat perlindungan, bukan pajangan folder.

Dengan menghindari semua jebakan di atas, kamu bukan cuma bikin kontrak — kamu bikin tameng anti-drama dalam dunia properti.

Oke gas terusss bro! 🚀 Sekarang kita masuk ke bagian pamungkas yang paling ditunggu para landlord & investor pemula: bonus format kontrak siap pakai 🧾🔥

✅ 7. Bonus: Contoh Format Kontrak Sewa Rumah (Downloadable)

Biar lo gak perlu ngulik dari nol, gue sediain template kontrak sewa rumah yang bisa langsung dipakai. Format ini simpel, jelas, dan tetap legal — cocok buat rumah kontrakan, kos-kosan, bahkan apartemen sewa tahunan.

Lo bisa edit nama, alamat, nominal, dan syarat sesuai kebutuhan lo.

📄 Cuplikan Isi Kontrak:

PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH

Yang bertanda tangan di bawah ini:

1. Nama: BUDI SANTOSA  
   Alamat: Jl. Melati No. 3, Bandung  
   No. KTP: 3273XXXXXXXXX  
   Selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (Pemilik)

2. Nama: DINDA AYU  
   Alamat: Jl. Cempaka No. 5, Jakarta Selatan  
   No. KTP: 3202XXXXXXXXX  
   Selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (Penyewa)

Menyatakan telah sepakat untuk mengikatkan diri dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1 – Objek Sewa  
PIHAK PERTAMA menyewakan kepada PIHAK KEDUA sebuah rumah yang berlokasi di Jl. Mawar No. 99, Kota Bandung...

Pasal 2 – Jangka Waktu  
Perjanjian ini berlaku sejak 01 Juni 2025 sampai dengan 31 Mei 2026...

Pasal 3 – Uang Sewa  
Jumlah uang sewa sebesar Rp12.000.000 (dua belas juta rupiah) per tahun, dibayarkan secara penuh di awal kontrak ke rekening BCA 1234567890...

[... lanjut sampai Pasal 10 tentang pemutusan, perpanjangan, dan tanda tangan bermaterai ...]

📎 Link Download Template Kontrak (Format .docx & .pdf)

(Catatan: Link di atas adalah contoh placeholder. Lo tinggal upload versi real ke GDrive dan ganti link-nya di blog. Kalau lo mau, gue bisa bantuin buatin file-nya sekarang juga dan lo tinggal upload.)

💡 Tips Pakai Template:

• Ubah semua bagian yang ditandai warna kuning / tebal (nama, alamat, tanggal, nominal)

• Pastikan dua pihak tanda tangan di atas materai Rp10.000

• Cetak dua rangkap

• Simpan satu di kamu, satu lagi dikasih ke penyewa

✅ 8. Penutup: Jangan Remehkan Kontrak!

Di dunia properti, hal kecil bisa jadi masalah besar kalau gak diurusin dari awal. Dan kontrak sewa — meski cuma selembar kertas — adalah salah satu fondasi paling krusial dalam hubungan antara pemilik dan penyewa.

• Penyewa yang tiba-tiba kabur

• Konflik soal biaya perbaikan

• Drama saat mau perpanjang atau usir penyewa

• Bahkan potensi masalah hukum jangka panjang

🎯 Recap Singkat Buat Lo yang Lagi Ngebut:

• Kontrak sewa harus tertulis dan bermaterai.

• Gunakan format yang jelas, lengkap, dan gak multitafsir.

• Hindari kesalahan umum seperti gak jelas durasi, gak ada batasan, atau gak minta deposit.

• Lo gak wajib ke notaris, tapi tahu kapan perlu.

• Dan yang paling penting, simpan kontrak baik-baik. Itu bukan arsip biasa — itu perlindungan jangka panjang lo sebagai pemilik properti.

Karena di dunia properti:

Mending ribet di awal, daripada ribut di akhir.

Sampai jumpa di artikel properti selanjutnya di CuandaProperti! 💼🏠

🏚️ Strategi Menghadapi Properti Kosong: Biar Gak Jadi Beban

📌 Ringkasan

Properti kosong itu mimpi buruk setiap landlord. Tiap hari yang berlalu tanpa penyewa = duit keluar, bukan masuk. Tapi tenang, bro. Artikel ini akan bantu lo pahami penyebab, solusi, dan strategi konkret buat ngurangin waktu kosong, bahkan mengubah masa transisi jadi momen produktif. Karena di CuandaProperti, kita gak cuma ngeluh—kita gerak 💼💥

💸 1. Setiap Bulan Kosong = Cuan Hilang

Lo beli properti buat disewain, bukan buat jadi pajangan, ya kan?

• Cicilan jalan terus

• Pajak tetap kudu dibayar

• Maintenance gak nunggu duit masuk

Jadi, makin lo bisa ngurangin waktu kosong, makin sehat cashflow lo.

🛠️ 2. Gunakan Masa Kosong Buat Perbaikan & Upgrade

Daripada panik karena properti kosong, ubah mindset:

“Ini waktu ideal buat berbenah.”

Cek dan lakukan:

• Cat ulang dinding kusam

• Ganti keran bocor, saklar rusak

• Tambah sentuhan manis: lampu LED baru, tirai modern

Tambahin sentuhan properti biar:

• Nampak lebih fresh saat difoto untuk iklan

• Calon penyewa lebih tertarik saat visit

🎁 3. Berikan Insentif Menarik (Tapi Cerdas)

Lo bisa tawarin:

• Diskon sewa bulan pertama

• Bonus: pasang mesin cuci, wifi, AC baru

• “Sewa 12 bulan, bayar cuma 11 bulan” (strategi klasik tapi works)

Ingat: Lebih baik dapet Rp 2.800.000/bulan dalam 3 hari, daripada ngotot Rp 3 juta tapi nunggu 2 bulan.

📣 4. Marketing Properti Lo Jangan Setengah Hati

Ini waktunya gas marketing full throttle. Checklist promosi:

• Foto properti dengan pencahayaan natural

• Posting di OLX, Mamikos, Rumah123, dan media sosial

• Cetak flyer dan tempel di minimarket, kampus, masjid

• Pasang banner "DISEWAKAN" gede depan rumah

Gunakan kalimat yang “menjual”:

🏡 Rumah kos dekat kampus UGM, 2 menit jalan kaki, full furnished, harga nego langsung pemilik!

⏳ 5. Jangan Tunggu Sampai Kosong Baru Cari Penyewa

• Tanya tanggal pasti mereka cabut

• Posting listing 1 bulan sebelumnya

• Minta referensi ke penyewa lama (temen, saudara, rekan kerja)

Tips emas:

Banyak penyewa baru justru datang dari kenalan penyewa lama yang udah cocok sama lingkungan lo.

🧠 6. Screening Cepat, Tapi Jangan Asal Terima

Yes, lo pengen properti cepat laku. Tapi lo juga gak mau dapet penyewa yang:

• Nunggak 3 bulan

• Ngerusak tembok

• Bikin tetangga stres

Solusinya: Punya prosedur screening standar

• Form aplikasi singkat

• Tanya: pekerjaan, lama tinggal, alasan pindah

• Cek KTP, slip gaji, dan referensi

📍 7. Suruh Mereka “Drive By” Dulu

Sebelum janjian visit interior, minta mereka:

“Boleh lihat dulu bagian luar rumah ya, biar cocok feel-nya.”

Kalau mereka suka suasana lingkungan, lanjut janjian visit. Hemat waktu, hemat energi.

📊 Simulasi: Dampak Properti Kosong

Mau cuan? Minimalkan ini. Caranya? Semua strategi di atas dijalanin konsisten.

🧠 Kesimpulan

Properti kosong itu bukan akhir dunia—tapi juga bukan hal sepele. Lo perlu strategi, perencanaan, dan mental adaptif. Jangan cuma nunggu keajaiban datang. Properti sewa yang terus laku itu hasil kerja sistematis, bukan keberuntungan.

Checklist singkat biar gak kebakaran jenggot:

🧨 Kesalahan Fatal dalam Investasi Properti Sewa (Dan Cara Menghindarinya)

📌 Ringkasan

Investasi properti sewa itu keliatannya menggiurkan: beli rumah → disewain → cuan tiap bulan. Tapi realitanya? Banyak investor pemula yang kejebak jebakan Batman — dari kontrak ilegal sampai penyewa toxic. Artikel ini bakal jadi perisai lo. Kita bahas jebakan paling umum dan cara selamatnya biar cuan properti lo gak kejeblos ke jurang kerugian.

🧠 1. Harapan vs Realita: Jangan Halusinasi Cuan

Gak sedikit yang beli properti sewa dengan mindset,

“Sebulan dapat 3 juta, 12 bulan udah bisa DP mobil.”

Slow, bro.

Realita:

• Properti bisa kosong 1–2 bulan

• Ada biaya perbaikan tak terduga

• Ada penyewa yang nunggak atau malah kabur

Tipsnya? Rancang ekspektasi yang realistis. Targetin cuan bersih setelah biaya operasional. Bukan ngarep kaya dalam semalam.

📋 2. Gak Ngerti Hukum Properti? Lo Bisa Kena Batunya

Setiap pemilik properti punya kewajiban hukum, dari level kota sampai nasional.

Contoh regulasi yang harus lo pahami:

• Batas maksimal kenaikan sewa tahunan

• Proses pengosongan unit secara hukum

• Hak penyewa atas properti (terutama di kota besar)

🧾 3. Kontrak Sewa Asal Jadi? Bisa Jadi Masalah Hukum

Kontrak sewa adalah senjata utama lo.

Kesalahan umum:

• Nggak jelas durasi sewa

• Gak ada pasal soal keterlambatan bayar

• Gak dicantumin siapa tanggung jawab maintenance

• Ada AC = tulis jelas siapa tanggung jawab maintenance

• Rumah disewakan fully furnished? Harus ada lampiran daftar barang.

🧱 4. Beli Properti Tanpa Cek Bangunan = Masuk Neraka Perawatan

Serius bro, beli properti tanpa inspeksi itu nekat.

Masalah yang sering muncul:

• Saluran air rusak

• Atap bocor parah

• Instalasi listrik gak standar

• Sewa jasa inspeksi properti sebelum beli

• Cek legalitas bangunan + status tanah

Bayar Rp 500 ribu ke tukang inspektor lebih murah dari renovasi atap Rp 20 juta.

🔍 5. Gak Seleksi Penyewa = Mengundang Masalah

• Bayar tepat waktu

• Rawat properti lo

• Gak bikin masalah sama tetangga

Langkah seleksi:

• Cek KTP dan NPWP

• Minta slip gaji atau bukti penghasilan

• Cek media sosial (serius, ini insight bro!)

• Telepon referensi dari tempat kerja/kontrakan sebelumnya

Kadang lebih baik properti kosong sebulan daripada diisi penyewa toxic setahun.

🧑‍🔧 6. Jalan Sendiri Tanpa Jaringan? Berat Bro

Investasi properti itu bukan solo run. Gabung ke komunitas:

• Asosiasi landlord lokal

• Grup Telegram/Facebook penyewa & pemilik

• Forum investasi properti

Lo bisa dapet akses ke:

• Tukang terpercaya

• Agen properti dengan listing bagus

• Update regulasi daerah

🛡️ 7. Gak Punya Asuransi Properti = Bunuh Diri Finansial

Satu kebakaran kecil atau kerusakan struktur besar, bisa bikin tabungan lo ambyar.

Jenis asuransi penting:

• Asuransi bangunan

• Asuransi tanggung gugat (liability) – penting banget kalau penyewa cedera di properti lo

Lo gak akan merasa butuh… sampai lo benar-benar butuh. So, prepare now.

💸 8. Dana Darurat = Oksigen Properti Lo

Pikir gini: kalau AC rusak dan lo gak punya dana cadangan, lo mau paksa penyewa tidur pakai kipas?

Dana darurat ini penting banget buat:

• Perbaikan mendadak

• Masa properti kosong

• Cicilan tetap jalan walau gak ada penyewa

Tips Simpel:

• Sisihkan 10–20% dari total pemasukan sewa

• Simpan di rekening terpisah

• Jangan colek-colek kecuali keadaan darurat

🧠 Kesimpulan

Investasi properti sewa itu bisa jadi aset luar biasa, asal lo tahu jebakan-jebakan umumnya. Jangan cuma ngarep cuan, tapi gak siap mental dan strategi.

💸 Cara Menentukan Harga Sewa Properti Biar Gak Boncos

📌 Ringkasan

Nentuin harga sewa itu bukan sekadar asal tebak atau ikut-ikutan harga tetangga. Kalau lo pasang harga terlalu murah, cuan lo ngambang. Kalau terlalu mahal, properti lo bisa nganggur berbulan-bulan. Artikel ini bantu lo nemuin titik tengah yang pas: harga sewa ideal — kompetitif di pasar, tetap kasih cashflow positif.

🧭 1. Kenapa Harga Sewa Itu Krusial?

Bayangin gini:

• Lo pasang harga Rp 3 juta, properti langsung disewa hari itu juga. Wah, lo seneng?
  ➤ Bisa jadi harga lo terlalu murah.

• Lo pasang harga Rp 4,5 juta, tapi 2 bulan gak laku-laku.
  ➤ Kemungkinan harga lo kemahalan.

Intinya, harga sewa bukan sekadar angka. Itu strategi. Dan salah strategi bisa bikin lo tekor pelan-pelan tanpa sadar.

🔍 2. Riset Pasar Lokal = Harga Realistis

Langkah pertama: cek harga properti sejenis di lokasi yang sama. Lo bisa pakai:

• Aplikasi properti (OLX, Rumah123, Rumah.com, dll)

• Grup Facebook lokal

• Tanya agen properti setempat

• Scroll di marketplace seperti Mamikos (buat kos) atau AirBnb (buat apartemen jangka pendek)

Perhatikan:

• Luas properti

• Fasilitas

• Tahun bangunan

• Akses lokasi

Contoh:

Rumah 2 kamar di daerah Depok vs rumah 2 kamar di BSD bisa beda Rp 1 juta sewa bulanan cuma gara-gara faktor lokasi dan demand!

🧱 3. Faktor-Faktor Penentu Harga Sewa

🧭 Lokasi

Ini nomor satu. Dekat stasiun, kampus, kawasan industri, atau CBD pasti lebih mahal.

📏 Ukuran dan Tata Ruang

Makin besar luas bangunan = makin tinggi sewa. Tapi layout juga penting:

Rumah 3 kamar sempit ≠ rumah 2 kamar lega + dapur terbuka yang cakep

🔧 Fasilitas

• Parkir dalam? Tambah nilai

• AC? Makin kompetitif

• Internet + laundry in-house? Naik harga lo pelan-pelan

Kalau gak punya fasilitas premium, jangan asal pasang harga premium. Bisa-bisa properti lo jadi “jualan indomie harga wagyu.”

🏙️ 4. Kenali Karakteristik Calon Penyewa

Siapa target pasar lo?

• Mahasiswa → cari harga murah, lokasi dekat kampus

• Karyawan → cari kenyamanan, akses transportasi, dapur rapi

• Keluarga kecil → butuh rumah aman, dekat sekolah, lingkungan tenang

Setiap segmen punya batas atas harga sewa yang mereka anggap “masuk akal”.

💣 5. Hindari Harga “Nanggung”

Contoh:

• Harga Rp 3.015.000? Aneh

• Harga Rp 3.500.000? Terlalu pasaran

Coba trik pricing psikologis:

• Rp 2.950.000 (terlihat “di bawah 3 juta”)

• Rp 3.480.000 (kesannya udah dipotong)

Jangan takut A/B test harga sewa. Coba sebulan, lihat respons. Kalau sepi, turunin dikit. Kalau banjir peminat, naikkin pelan-pelan.

📉 6. Efek Ekonomi Lokal = Harus Adaptif

Harga sewa nggak selalu stabil. Ada faktor eksternal:

• Ekonomi lesu = daya beli turun → lo harus fleksibel

• Ada proyek baru (stasiun, mall, kampus) = demand naik → lo bisa revisi harga sewa naik

Pantau terus:

• Info lowongan kerja lokal

• Pembangunan proyek strategis

• Perubahan demografi wilayah

Join komunitas landlord lokal bisa bantu lo dapet info cepat.

🛠️ 7. Perhatikan Batasan Hukum & Etika

Juga, hindari “jebakan batman” kayak naikin sewa mendadak saat penyewa udah masuk. Itu bisa bikin reputasi lo anjlok.

💡 Studi Mini: Simulasi Harga Sewa

Properti: Rumah 2 kamar, 1 kamar mandi, lokasi dekat kampus, tanpa AC

Kesimpulan: Harga ideal properti ini di kisaran Rp 2.800.000 – Rp 2.950.000

🧠 Kesimpulan

Menentukan harga sewa itu seni — bukan sekadar ikut-ikutan. Lo harus:

• Riset pasar

• Kenal properti lo

• Ngerti siapa calon penyewa lo

• Siap adaptasi dengan kondisi ekonomi

Dengan strategi yang tepat, lo gak cuma dapet penyewa cepat, tapi juga cuan maksimal tiap bulan tanpa drama.

🏘️ Cara Menemukan Properti Sewa yang Cuan: Panduan Buat Pemula

📌 Ringkasan

Banyak orang mikir investasi properti itu tinggal beli rumah dan tunggu penyewa datang. Padahal, salah pilih properti bisa bikin lo kejebak sama aset yang gak ngasih cuan dan malah jadi beban. Artikel ini akan ngebantu lo milih properti sewa yang tepat, dari kondisi, lokasi, sampai potensi penyewa. Bukan cuma cuan, tapi juga minim drama.

🏚️ 1. Jangan Silau Harga Murah: Cek Kondisi Fisik Properti

Siapa sih yang gak tergiur harga murah? Tapi percaya deh, properti yang kelewat murah itu biasanya ada "cerita di balik tembok". Bisa karena rusak, kena banjir, atau banyak biaya terpendam yang belum keliatan.

🔍 Tips:

• Lihat kondisi atap, lantai, saluran air, dan listrik

• Hitung biaya renovasi realistis (bukan harapan)

• Konsultasi sama tukang atau kontraktor sebelum beli

Kadang lebih bijak beli properti yang sedikit lebih mahal, tapi kondisinya oke. Lo gak perlu keluar banyak buat renovasi, dan bisa langsung disewakan cepat.

📍 2. Lokasi: Faktor Penentu Cuan atau Boncos

Properti boleh sederhana, tapi kalau lokasi oke — selalu laku.

Ciri-ciri lokasi potensial:

• Dekat kampus, sekolah, rumah sakit, atau pusat bisnis

• Akses transportasi umum mudah

• Bebas banjir & lingkungan aman

⚠️ Waspada properti di jalan besar yang berisik atau rawan kecelakaan. Calon penyewa (apalagi keluarga) biasanya menghindari area begitu.

🧾 3. Cek Riwayat Properti: Bekas Kos atau Ada Rekam Jejak?

Kalau properti tersebut sebelumnya udah jadi rumah sewa, lo harus gali informasi:

• Apakah penyewa sebelumnya puas?

• Ada sejarah kerusakan serius?

• Pernah kosong lama?

Kadang, ada properti yang dapet "cap jelek" di lingkungan. Penyewa enggan masuk karena reputasinya. Jangan anggap remeh gosip warga sekitar — bisa ngaruh ke performa sewa!

👥 4. Sudah Ada Penyewa? Bisa Untung, Bisa Ribet

Beberapa properti dijual dalam kondisi masih disewa. Ini bisa jadi berkah kalau:

• Penyewa loyal dan gak nunggak

• Harga sewa masih kompetitif

Tapi juga bisa jadi jebakan:

• Lo gak bisa naikin sewa sampai masa kontrak habis

• Kontrak bisa batasi kebijakan lo sebagai pemilik baru

• Di beberapa daerah, hukum perlindungan penyewa ketat banget

Jadi pastikan lo tahu isi kontraknya sebelum deal.

🔧 5. Hitung Beban Maintenance & Waktu Lo

Kalau lo orang sibuk dan gak bisa turun langsung, properti dengan banyak kebutuhan perawatan bisa jadi masalah. Cek:

• Usia bangunan

• Sering butuh perbaikan?

• Tipe penyewa (mahasiswa vs keluarga)

Kalau properti butuh banyak perawatan dan lo gak mau repot, siap-siap sewa jasa manajemen properti. Biayanya sekitar 5–10% dari pendapatan sewa.

🏦 6. Harga Beli: Sesuaikan dengan Proyeksi Cashflow

Sebelum beli, pastikan lo bisa menutup:

• Cicilan KPR

• Pajak tahunan

• Asuransi

• Biaya perawatan + masa kosong

Gunakan prinsip konservatif:

"Anggap properti kosong 1 bulan setiap tahun, dan semua biaya tetap jalan."

Kalau simulasi tetap kasih lo cashflow positif — lanjut! Kalau masih nguras tabungan, pikir ulang.

📈 Contoh Studi Kasus Mini

Properti A: Rumah 1 lantai, dekat kampus, harga Rp 450 juta

Properti ini layak, apalagi kalau harga sewa bisa naik tiap tahun.

🧠 Kesimpulan

Properti sewa yang bagus bukan cuma yang murah atau luas. Tapi yang paling penting adalah:

• Lokasinya strategis

• Kondisinya siap pakai

• Gak banyak drama dari penyewa

• Perhitungannya jelas, dan kas bon tetap hijau setiap bulan

Ingat: lo gak nyari rumah buat ditinggalin. Lo nyari aset yang kasih duit. Pikir seperti investor, bukan pembeli biasa.

💸 Biaya yang Harus Dipertimbangkan Sebelum Beli Properti Sewa

📌 Ringkasan

Investasi properti sewa itu kelihatannya simpel: beli rumah, cari penyewa, cuan tiap bulan. Tapi tunggu dulu, bro. Kalau lo cuma fokus di harga beli, bisa-bisa dompet lo jebluk gara-gara biaya-biaya tersembunyi yang gak lo hitung dari awal. Artikel ini bakal jadi panduan penting biar lo gak kejebak dan bisa ngitung potensi cuan secara realistis.

💰 1. Pendapatan Sewa: Jangan Asal Taksir!

Jangan sampai lo ngitung cuan dari angka sewa yang tidak realistis. Karena begitu lo salah ngitung pemasukan, semua strategi keuangan bakal ikut kacau.

🏦 2. Bunga KPR: Biaya Terbesar yang Kadang Diremehkan

• Rumah tapak atau rumah kos kecil = bunga normal

• Ruko, apartemen, atau properti komersial multi-unit = bunga naik, DP lebih besar

🧾 3. Pajak Properti: Naiknya Diam-Diam, Tapi Sakit

• Setelah properti ganti pemilik, pajak hampir selalu naik.

• Apalagi kalau sebelumnya rumah itu ditempati sendiri oleh pemilik lama.

🏚️ 4. Masa Kosong (Vacancy Rate): Properti Gak Selalu Laku

Artinya:

• 1 bulan properti kosong tiap tahun

• Pengeluaran jalan terus (cicilan, listrik, air), tapi gak ada pemasukan

Sedia dana cadangan untuk nutup masa kosong ini penting banget. Jangan baru nyari duit pas properti gak laku.

🔁 5. Biaya Gonta-Ganti Penyewa (Turnover)

Tiap kali penyewa pindah, pasti ada cost:

• Pasang iklan

• Repainting

• Pembersihan

• Kadang harus perbaiki kerusakan minor

Kalau damage-nya besar, bisa jadi biaya lebih mahal dari deposit yang mereka tinggalkan.

Ini sering gak diperhitungkan di awal, padahal real dan berulang.

🛡️ 6. Asuransi: Lebih Mahal dari Rumah Tinggal Biasa

• Preminya lebih mahal

• Ada tambahan: asuransi tanggung jawab hukum (liability insurance)

Lo gak bisa pakai acuan premi rumah lo sendiri. Harus minta quotation khusus untuk properti sewa.

🚛 7. Biaya Utilitas: Siapa Bayar Apa?

Listrik, air, sampah, internet... Semua harus jelas dari awal:

• Apakah penyewa yang bayar langsung?

• Atau lo yang bayarin dan udah termasuk di harga sewa?

Kalau lo yang bayarin, siap-siap atur plafon biar gak jebol karena penyewa boros.

Satu hal yang sering ke-skip: biaya sampah bulanan (TPS), IPL, atau keamanan lingkungan. Kecil, tapi akumulatif.

🧑‍💼 8. Biaya Manajemen Properti

• Ngecek latar belakang calon penyewa

• Ngurus pembayaran

• Urus komplain dan perbaikan

Worth it kalau lo punya lebih dari 2 properti, atau tinggal di kota yang beda sama properti lo.

🔍 Checklist Singkat: Biaya Sebelum Beli Properti Sewa

🧠 Kesimpulan

🏡 Panduan Lengkap Investasi Properti Sewa di Indonesia

📌 Ringkasan

Mau jadi landlord tapi gak tau harus mulai dari mana? Artikel ini gue buat buat lo yang pengen dapetin income pasif dari properti sewa, tanpa harus jadi juragan tanah dulu. Dari tipe propertinya, cara hitung cuan, sampai tips biar gak ketipu. Semua dibahas. Semua. Tuntas.

✅ Kenapa Properti Sewa Itu Menarik?

• 🤑 Cuan Pasif: Lo tetap bisa tidur nyenyak tiap malam, duit tetap masuk tiap bulan.

• 🧱 Aset Nyata: Properti itu bisa lo pegang. Bukan angin kayak saham gorengan.

• 📈 Nilai Naik Tiap Tahun: Harga tanah biasanya gak pernah turun (kecuali lo beli di bekas rawa tanpa IMB, bro…).

• 🧠 Bisa Dimainin Strategi: Sewa jangka pendek, bulanan, tahunan, semua ada taktiknya.

🧩 Tipe Properti Sewa yang Umum di Indonesia

1. Kos-Kosan

Ini favorit anak muda. Bisa dari rumah lo sendiri yang dimodif jadi kosan. Potensi cuan dari 5-10 pintu sekaligus.

2. Rumah Kontrakan

Biasanya disewa tahunan. Cocok buat keluarga. Maintenance agak lebih tinggi, tapi stabil banget.

3. Apartemen

Tren di kota besar. Banyak disewa mingguan atau bulanan sama mahasiswa, karyawan, bahkan digital nomad.

4. Ruko atau Kios

Properti campuran: bisa dipakai sendiri, bisa disewain buat usaha. Cashflow-nya gede, tapi modal awal juga lumayan.

💰 Cara Menghitung Cuan dari Properti Sewa

Rumus Dasar:

Cashflow = Pendapatan Sewa – Biaya Bulanan

Misal:

• Sewa per bulan: Rp 2.500.000

• Cicilan + listrik + air: Rp 1.200.000
  Cashflow: Rp 1.300.000/bulan = Rp 15.600.000/tahun

Cuan gak harus gede, yang penting positif dan konsisten.

📍 Lokasi Itu Segalanya, Bro

Lokasi bisa jadi penentu hidup-mati cuan lo.
Checklist lokasi properti yang oke:

• Dekat kampus / sekolah / pabrik

• Akses transportasi gampang

• Air dan listrik aman

• Harga tanah cenderung naik tiap tahun

Kalau lo beli properti yang deket sama tempat kerja orang—mereka bakal butuh tempat tinggal. Itu cuan lo.

📜 Legalitas dan Dokumen Wajib

Sebelum lo terjun, pastikan dokumen properti lengkap:

• Sertifikat Hak Milik (SHM) / HGB

• IMB (izin mendirikan bangunan)

• PBB tahunan

• Surat perjanjian sewa (kalau udah disewakan)

Jangan males urus ini. Properti lo bisa kena masalah hukum kalau gak rapi.

👷 Renovasi: Perlu Gak?

Yes, tapi jangan overkill.

Renovasi smart:

• Ganti keran rusak ✅

• Cat ulang biar cerah ✅

• Beli AC dan kulkas baru ✖️ (kecuali properti premium)

Ingat: Tujuan renovasi bukan buat keren-kerenan, tapi buat naikin harga sewa tanpa nguras modal.

👀 Cara Dapetin Penyewa Ideal

Tips nyari penyewa yang gak nyusahin hidup lo:

• Minta fotokopi KTP + pekerjaan

• Cek jejak digital mereka (iya bro, IG juga bisa jadi indikator 😏)

• Gunakan perjanjian tertulis

• Tagih sewa via transfer, bukan ketok pintu tiap bulan

💡 Kesalahan Umum Pemula

• Beli properti karena “katanya bagus”, tanpa hitung cuan

• Gak riset lokasi

• Gak tau beda SHM dan HGB

• Gak siap dana darurat buat renovasi darurat

📈 Tips Tambahan dari CuandaProperti

• Gunakan spreadsheets buat tracking pemasukan & biaya

• Jangan terlalu cinta sama properti lo — ini bisnis, bukan rumah kenangan

• Upgrade ke manajemen properti digital (bisa pakai apps)

🧠 Kesimpulan

Investasi properti sewa itu bukan instan kaya, tapi kalo lo sabar dan strategi lo bener, hasilnya bisa tahan seumur hidup. Cuan tiap bulan, properti naik harga, dan lo gak perlu kerja 9 to 5 terus-menerus. Mulai aja dulu, dari unit kecil, yang penting jalanin & pelajari terus.

📢 CTA:
Udah siap jadi landlord pertama di keluarga lo?
Subscribe dan share blog CuandaProperti ke temen-temen yang juga pengen cuan tanpa drama! 🏠💸